Aktuelles


10 Jahre Jubiläum

Am 08.10.2018 feierte unsere Partnerin Tanja Dieckmann ihre 10-jährige Zulassung zur Rechtsanwaltschaft durch die Rechtsanwaltskammer für den OLG Bezirk Braunschweig.


Neue Rezension im Mietrecht

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Mietrecht Tanja Dieckmann rezensierte auf dierezensenten.blogspot.de die neue Auflage des "Miethöhe-Handbuchs" von Börstinghaus.

 

Hier zu lesen: http://dierezensenten.blogspot.it/2016/08/rezension-miethohe-handbuch.html



Dauerbrenner Mietrecht: Schönheitsreparaturklauseln vor dem Bundesgerichtshof

BGH kippt Klausel-Rechtsprechung zu unrenoviert übernommenen Wohnungen und Quotenabgeltungsklauseln

- BGH, Urteile v. 18.3.2015; VIII ZR 21/13, VIII ZR 185/14 -

 

Vermieter haben ein großes Interesse daran ihre Mieter zur Durchführung von sog. Schönheitsreparaturen zu verpflichten.  In den meisten Fällen werden Formularmietverträge verwendet. Diese gelten als AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) und unterliegen einer strikten Kontrolle. Oft kommt es auf die genaue Formulierung an. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichthof (BGH) schon viele formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam angesehen. Naturgemäß gibt eine mannigfache Rechtsprechung des BGH hierzu.

Fakt ist: ohne wirksame Überbürdung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bleibt der Vermieter gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) selbst in der Verantwortung.

Nunmehr hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung mit zwei neuen gewichtigen Urteilen gekippt:

 

1. Unrenoviert übernommene Wohnungen

Die Rückgabe einer unrenovierten Wohnung an den Vermieter führt häufig zum Streit. Der Vermieter beruft sich auf die Renovierungsklausel im Mietvertrag und fordert Schadenersatz, z.B. für Malerarbeiten, die er nun durch ein Fachunternehmen hat durchführen lassen. Der Mieter möchte kein Geld und keine Arbeitskraft für die alte Wohnung mehr aufwenden. Die Renovierungsklauseln im Mietvertrag hält er für unwirksam.

In dem nunmehr vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter noch ein weiteres Argument: er habe die Wohnung schließlich auch unrenoviert übernommen. Er würde dem Vermieter mehr zurückgeben als er erhalten habe, wenn er bei Auszug nochmal renovieren müsste. Dass das tatsächlich nicht geht, urteilten die Richter am BGH und entschieden damit anders als in einem ähnlichen Fall im Jahre 1988.

Selbst der Verzicht des Vermieters auf eine halbe Monatsmiete bei Beginn des Mietverhältnisses konnte nicht ausgleichen, dass in drei Zimmern beim Einzug Streicharbeiten erforderlich waren. Der Vermieter hatte in diesem Fall keinen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter, der die Wohnung ungestrichen zurückgegeben hatte.

 

2. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Zur gleichen Zeit entschied der BGH noch über einen weiteren Fall: gestritten wurde um anteilig zur Mietdauer vorzunehmende Schönheitsreparaturen beziehungsweise um den Ersatz der entsprechenden Kosten. Die Unwirksamkeit starrer formularmäßiger Renovierungsfristen ist mittlerweile bekannt.

Auch eine Quotenabgeltungsklausel, wonach der Mieter die anteiligen Kosten bei Auszug vor Ablauf der Renovierungspflicht zu tragen hat, ist unwirksam – wegen deren Bezuges auf starre Fristen.

Nunmehr gilt dies auch bei einem Bezug auf flexible Fristen: ein hierauf bezogener Kostenanteil ist laut BGH für den Mieter kaum nachvollziehbar. Eine derartige Klausel sah der BGH als unwirksam an. Intransparenz war das Stichwort: für den Mieter sei bei Einzug nicht abzuschätzen, welche Kosten ihn bei Auszug erwarten. 


Neue Rezension

Rechtsanwältin Schneider rezensierte jüngst das neue Arbeitsrecht - Handbuch von Stahlhacke / Preis / Vossen "Kündigung und Kündigungsschutz".

 

Hier zu lesen: http://dierezensenten.blogspot.de/2016/01/rezension-zivilrecht-handbuch-kundigung.html

 



Reform des Mietrechts - Das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 (MietRÄndG)

Das Mietrechtsänderungsgesetz ist am 18.03.2013 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und kann damit zum 01.05.2013 in Kraft treten. Die Regelungen zum „Contracting“ folgen am 01.07.2013. Ziel der Neuregelung ist die Schaffung von Anreizen für eine energetische Sanierung und Hilfe für Vermieter gegen sog. „Mietnomaden“.

 

Neu eingeführt wurde der Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Gefördert werden Modernisierungsmaßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird oder durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird. Die Anforderungen an die Ankündigung von derartigen Modernisierungsmaßnahmen und die anschließende Mieterhöhung wurden vereinfacht. Es sind aber weiterhin formale Anforderungen, wie etwa die dreimonatige Ankündigungsfrist, zu beachten. Neu geregelt wurde der Mietminderungsausschluss bei (energetischen) Modernisierungsmaßnahmen. Hier hat der Mieter fortan die Begleitumstände wie Baulärm und – schmutz für die ersten drei Monate zu dulden. Überdies wurden die rechtlichen Rahmenbedingungen für die gewerbliche Wärmelieferung durch spezialisierte Unternehmen („Contracting“) geschaffen. Bislang gab es hier keine im Gesetz verankerte Regelung. Insbesondere wurde die Kostenumlage bei der Wärmelieferung erleichtert.

 

Gesetzlich geregelt ist nun die sog. „Berliner Räumung“. Hierbei kann der Vermieter bei der Wohnungsräumung durch die Ausübung seines Vermieterpfandrechts teure Speditions- und Einlagerungskosten verhindern. Weiter wurde der Umgehung des Mieterschutzes im Fall der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sog. „Münchner Modell“ ein Riegel vorgeschoben.

 

Die (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist neuerdings vereinfacht gerichtlich durchsetzbar: per Sicherungsanordnung kann der nicht zahlende Mieter bei hoher Erfolgsaussicht der Klage auf Antrag vom Gericht verpflichtet werden, für die während des Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit zu leisten. Dies bedeutet: Schutz des Vermieters während eines Mietprozesses vor einem noch höheren Mietausfall, falls der Mieter am Ende des Prozesses die aufgelaufenen Mietschulden nicht bezahlen kann. Erfüllt nun der Mieter diese gerichtoiche Anordnung nicht, kann der Vermieter per einstweiliger Räumungsverfügung den Mieter durch den Gerichtsvollzieher aus dem Besitz der Wohnung setzen lassen. Dies ist wohl die bedeutendste Neuerung, da bislang per einstweiligem Rechtsschutz (schnell, aber auch nur vorläufig) die Herstellung endgültiger Zustände – und damit eine Räumung – grundsätzlich nicht möglich war. Des Weiteren wurde ein neuer Grund für eine fristlose Kündigung geschaffen: zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution (mindestens in Höhe der zweifachen Monatsmiete entspricht) nicht, kann fristlos gekündigt werden. So kann schon zu Anfang eines Mietverhältnisses die Erfüllung der vertraglichen (Zahl-) Pflichten sanktionsbewehrt sichergestellt werden.

 

Bis auf wenige Ausnahmen – beispielsweise Kündigungsgrund Kautionsverzug – gilt das neue Mietrecht auch für Mietverhältnisse, die vor dem 01.05.2013 geschlossen wurden.


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