Dauerbrenner Mietrecht: Schönheitsreparaturklauseln vor dem Bundesgerichtshof

BGH kippt Klausel-Rechtsprechung zu unrenoviert übernommenen Wohnungen und Quotenabgeltungsklauseln

 - BGH, Urteile v. 18.3.2015; VIII ZR 21/13, VIII ZR 185/14 -

 

Vermieter haben ein großes Interesse daran ihre Mieter zur Durchführung von sog. Schönheitsreparaturen zu verpflichten.  In den meisten Fällen werden Formularmietverträge verwendet. Diese gelten als AGB (Allgemeine Geschäftsbedingungen) und unterliegen einer strikten Kontrolle. Oft kommt es auf die genaue Formulierung an. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichthof (BGH) schon viele formularmäßige Schönheitsreparaturklauseln als unwirksam angesehen. Naturgemäß gibt eine mannigfache Rechtsprechung des BGH hierzu.

Fakt ist: ohne wirksame Überbürdung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bleibt der Vermieter gemäß § 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) selbst in der Verantwortung.

Nunmehr hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung mit zwei neuen gewichtigen Urteilen gekippt:

1. Unrenoviert übernommene Wohnungen

Die Rückgabe einer unrenovierten Wohnung an den Vermieter führt häufig zum Streit. Der Vermieter beruft sich auf die Renovierungsklausel im Mietvertrag und fordert Schadenersatz, z.B. für Malerarbeiten, die er nun durch ein Fachunternehmen hat durchführen lassen. Der Mieter möchte kein Geld und keine Arbeitskraft für die alte Wohnung mehr aufwenden. Die Renovierungsklauseln im Mietvertrag hält er für unwirksam.

In dem nunmehr vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter noch ein weiteres Argument: er habe die Wohnung schließlich auch unrenoviert übernommen. Er würde dem Vermieter mehr zurückgeben als er erhalten habe, wenn er bei Auszug nochmal renovieren müsste. Dass das tatsächlich nicht geht, urteilten die Richter am BGH und entschieden damit anders als in einem ähnlichen Fall im Jahre 1988.

Selbst der Verzicht des Vermieters auf eine halbe Monatsmiete bei Beginn des Mietverhältnisses konnte nicht ausgleichen, dass in drei Zimmern beim Einzug Streicharbeiten erforderlich waren. Der Vermieter hatte in diesem Fall keinen Schadenersatzanspruch gegen den Mieter, der die Wohnung ungestrichen zurückgegeben hatte.

2. Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Zur gleichen Zeit entschied der BGH noch über einen weiteren Fall: gestritten wurde um anteilig zur Mietdauer vorzunehmende Schönheitsreparaturen beziehungsweise um den Ersatz der entsprechenden Kosten. Die Unwirksamkeit starrer formularmäßiger Renovierungsfristen ist mittlerweile bekannt.

Auch eine Quotenabgeltungsklausel, wonach der Mieter die anteiligen Kosten bei Auszug vor Ablauf der Renovierungspflicht zu tragen hat, ist unwirksam – wegen deren Bezuges auf starre Fristen.

Nunmehr gilt dies auch bei einem Bezug auf flexible Fristen: ein hierauf bezogener Kostenanteil ist laut BGH für den Mieter kaum nachvollziehbar. Eine derartige Klausel sah der BGH als unwirksam an. Intransparenz war das Stichwort: für den Mieter sei bei Einzug nicht abzuschätzen, welche Kosten ihn bei Auszug erwarten.