Reform des Mietrechts - Das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 (MietRÄndG)

Das Mietrechtsänderungsgesetz ist am 18.03.2013 im Bundesgesetzblatt verkündet worden und kann damit zum 01.05.2013 in Kraft treten. Die Regelungen zum „Contracting“ folgen am 01.07.2013. Ziel der Neuregelung ist die Schaffung von Anreizen für eine energetische Sanierung und Hilfe für Vermieter gegen sog. „Mietnomaden“.

 

Neu eingeführt wurde der Tatbestand der „energetischen Modernisierung“. Gefördert werden Modernisierungsmaßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird oder durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird.

 

Die Anforderungen an die Ankündigung von derartigen Modernisierungsmaßnahmen und die anschließende Mieterhöhung wurden vereinfacht. Es sind aber weiterhin formale Anforderungen, wie etwa die dreimonatige Ankündigungsfrist, zu beachten.

 

Neu geregelt wurde der Mietminderungsausschluss bei (energetischen) Modernisierungsmaßnahmen. Hier hat der Mieter fortan die Begleitumstände wie Baulärm und – schmutz für die ersten drei Monate zu dulden.

 

Überdies wurden die rechtlichen Rahmenbedingungen für die gewerbliche Wärmelieferung durch spezialisierte Unternehmen („Contracting“) geschaffen. Bislang gab es hier keine im Gesetz verankerte Regelung. Insbesondere wurde die Kostenumlage bei der Wärmelieferung erleichtert.

 

Gesetzlich geregelt ist nun die sog. „Berliner Räumung“. Hierbei kann der Vermieter bei der Wohnungsräumung durch die Ausübung seines Vermieterpfandrechts teure Speditions- und Einlagerungskosten verhindern.

 

Weiter wurde der Umgehung des Mieterschutzes im Fall der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen nach dem sog. „Münchner Modell“ ein Riegel vorgeschoben.

 

Die (fristlose) Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist neuerdings vereinfacht gerichtlich durchsetzbar: per Sicherungsanordnung kann der nicht zahlende Mieter bei hoher Erfolgsaussicht der Klage auf Antrag vom Gericht verpflichtet werden, für die während des Gerichtsverfahrens Monat für Monat auflaufende Miete eine Sicherheit zu leisten. Dies bedeutet: Schutz des Vermieters während eines Mietprozesses vor einem noch höheren Mietausfall, falls der Mieter am Ende des Prozesses die aufgelaufenen Mietschulden nicht bezahlen kann. Erfüllt nun der Mieter diese gerichtoiche Anordnung nicht, kann der Vermieter per einstweiliger Räumungsverfügung den Mieter durch den Gerichtsvollzieher aus dem Besitz der Wohnung setzen lassen. Dies ist wohl die bedeutendste Neuerung, da bislang per einstweiligem Rechtsschutz (schnell, aber auch nur vorläufig) die Herstellung endgültiger Zustände – und damit eine Räumung – grundsätzlich nicht möglich war.

 

Des Weiteren wurde ein neuer Grund für eine fristlose Kündigung geschaffen: zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution (mindestens in Höhe der zweifachen Monatsmiete entspricht) nicht, kann fristlos gekündigt werden. So kann schon zu Anfang eines Mietverhältnisses die Erfüllung der vertraglichen (Zahl-) Pflichten sanktionsbewehrt sichergestellt werden.

 

Bis auf wenige Ausnahmen – beispielsweise Kündigungsgrund Kautionsverzug – gilt das neue Mietrecht auch für Mietverhältnisse, die vor dem 01.05.2013 geschlossen wurden.